Note 16

Investeringseiendom

Investeringseiendommene vurderes til virkelig verdi basert på en kvartalsvis oppdatert verdivurdering. Eiendommene verdsettes etter "nettokapitaliseringsmetoden/yieldmetoden".

Yieldmetoden er basert på netto markedsleie (markedsleie fratrukket normale eierkostnader) for eiendommen på vurderingstidspunktet og divideres med et avkastningskrav (yield) for hver enkelt eiendom. Eiendommens verdi korrigeres for mer-/mindreverdi på eksisterende leiekontrakter. Verdsettelsen av investeringseiendom under oppføring baseres på påløpte kostnader justert mot antatt verdi ved ferdigstillelse.

Markedsleie for den enkelte eiendom vurderes på bakgrunn av eiendommens lokalisering, standard og sammenliknbare kontraktsinngåelser i området. For kjøpesentereiendom, vurderes normalt dagens leieinntekter som det beste estimat for markedsleie. I vurdering av markedsleie inngår både kontraktsfestede og forventede leieinntekter på eiendommene. Størrelsen på "normale eierkostnader" baseres på konsernets erfaringstall for eiendoms-segmentene og eiendommens størrelse.

Yielden/avkastningskravet bygges opp på følgende måte:

10 års swaprente
- inflasjonsforventninger
+ kredittmargin
+ eiendomsrisiko
= yield

  2012 2011
Inngående balanse 01.01 28 304 27 003
Tilgang ved kjøp 356 158
Tilgang ved påkostninger 929 588
Endring i virkelig verdi, resultatført i perioden 902 555
Andre endringer -1 -1
Utgående balanse 31.12 30 490 28 304
     
Balanseført verdi som er pantsatt som sikkerhet for banklån er (se note 23): 22 714 22 481
     
Regnskapsføring av disse driftsmidlene etter historisk kost prinsippet, hadde gitt følgende verdier:    
     
Kostpris inkludert oppskrivninger 31.12 16 560 15 734
Akkumulerte avskrivninger pr 31.12 -3 414 -2 862
Bokført verdi 31.12 13 146 12 872

Den seneste verdsettelsen ble foretatt 31.12.2012. Gjennomsnittlig avkastningskrav (yield) var 6,2% (6,4).

Gjennomsnittlig avkastningskrav fordelt på eiendomssegmentene viser følgende: Kjøpesentereiendom : 6,1 % (6,2)
Øvrige Næringseiendommer : 6,8% (7,0)

Endringer i avkastningskrav og markedsleie antas å påvirke eiendomsverdiene som følger:

Markedsverdi eiendom  Leienivå    
Yield - 5% Uendret + 5%
- 1,0 %-poeng 34 387 36 147 37 907
- 0,5 %-poeng 31 465 33 071 34 677
Uendret 29 013 30 490 31 967
+ 0,5 %-poeng 26 925 28 292 29 659
+ 1,0 %-poeng 25 127 26 399 27 672

Endring i utleiegraden vil påvirke verdiene / hensyntas i verdivurderingen gjennom endring i eiendommens yield.

Pr. 31.12.12 er det gjennomsnittlige avkastningskravet for hovedsegmentene bygget opp som følger:

  Kjøpesentereiendom Øvrig Næringseiendom
10 års Swaprente 1) 3,1 % 3,1 %
Inflasjonsforventninger 2) 2,0 % 2,0 %
Kredittmarginer  2,3 % 2,3 %
Eiendomsrisiko 2,7 % 3,4 %
Avkastningskrav (Yield)  6,1 % 6,8 %

1) = Rente pr. 31.12.12
2) = Snitt neste 10 år i h.t. prognoser

2012 2011
Leieinntekter fra investeringseiendommer 1 986 1 889
Direkte kostnadsførte driftskostnader inkludert vedlikehold ikke belastet leietager, tilknyttet investeringseiendommer som har gitt leieinntekter 144 154
Direkte kostnadsførte driftskostnader knyttet til ikke utleide investeringseiendommer 40 35
Netto leieinntekter 1 802 1 700