Finansielle forhold

Finansiell strategi

Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje, hvor valg av finansiell strategi er av stor betydning. Et bærende element er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon, kjennetegnet ved en høy egenkapitalandel og betydelige langsiktige likviditetsreserver.

En slik strategi skal bidra til å redusere den finansielle risiko, og sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt.

Soliditet

Konsernet legger vekt på å tilpasse investeringsnivået til den egenkapital som tilføres fra driften slik at et tilfredsstillende forhold mellom gjeld og egenkapital opprettholdes.

Egenkapital og egenkapitalandel var 31.12.12 hhv. 11.552 millioner kroner (10.208) og 35 % (33).

Konsernets egenkapital påvirkes i stor grad av verdien av investeringseiendommene. Pr. 31.12.12 er verdivurderingen basert på et netto avkastningskrav (yield) på 6,2 %.

Verdien av investeringseiendommene påvirkes av netto avkastningskrav og leienivået. Skulle netto avkastningskrav øke fra 6,2 % til 7,2 % og porteføljens leienivå reduseres med 5 %, vil eiendomsverdiene reduseres med ca. 5,4 milliarder kroner. Ved et slikt scenario, vil konsernets egenkapital reduseres med ca. 3,9 milliarder kroner og soliditeten reduseres til 28 %.

Finansielle risikofaktorer

Konsernets finansielle risiko kan deles i:

  • Likviditetsrisiko
  • Renterisiko
  • Kredittrisiko

Risikofaktorene beskrives nærmere i årsberetningen.

Likviditetsreserve

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 4.438 millioner kroner (4.988), bestående av kortsiktige plasseringer på 635 millioner kroner (746) og ubenyttede kredittrammer på 3.803 millioner kroner (4.241). 2 % av kredittrammene utløper i 2013, mens 36 % utløper i 2018 eller senere.

Avdragsprofil

Konsernets gjeldsportefølje har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,6 år (4,4).

Av konsernets rentebærende gjeld på 14.298 millioner kroner (14.024), forfaller 18 % (19) i 2013, 58 % (54) i perioden 2014 – 2017, mens 24 % (27) forfaller i 2018 eller senere.

Gjennomsnittsrente og renteforfallsstruktur

Ved årsskiftet var gjennomsnittsrenten for konsernets portefølje av lån og finansielle instrumenter 4,7 % (4,8), med en vektet gjennomsnittlig rentebinding på 5,3 år (5,4). 31 % (36) av gjelden skal rentereguleres i 2013, 7 % (3) i årene 2014 – 2017, mens 63 % (62) av gjelden har rentebinding utover 5 år.

Rentesensitivitet

En endring av det langsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng antas å medføre en endring av markedsverdien på konsernets finansielle instrumenter på ca. 850 millioner kroner.

En endring av det kortsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng antas å medføre en endring av konsernets gjennomsnittsrente med ca. 0,3 prosentpoeng i løpet av 3 – 6 måneder. Netto rentekostnader vil i så fall endres med ca. 40 millioner kroner årlig.

Ved årsskiftet var konsernets gjennomsnittsrente 4,7 %. Skulle den kortsiktige renten (3 mnd. NIBOR), øke med 4,0 prosentpoeng, fra 1,8 % til 5,8 %, ville konsernets gjennomsnittsrente øke til 5,9 % i løpet av 3 - 6 måneder. Konsernets finanskostnader ville med dagens gjeld og kredittmarginer i så fall øke med ca. 175 millioner kroner i året.


           

Finansieringskilder

Konsernets låneportefølje er sammensatt av langsiktige lån opptatt i norske og nordiske finansinstitusjoner samt lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Olav Thon Eiendomsselskap tilstreber en balansert fordeling mellom långivere.

Pr. 31.12.12 har konsernet lån og ubenyttede kredittrammer på totalt 18.075 millioner kroner (18.250) hvorav 3.803 millioner kroner (4.241) var ubenyttet.

Ved årsskiftet var konsernets bankfinansiering på 14.665 millioner kroner (15.635) hvorav 3.803 millioner kroner (4.241) var ubenyttet. En vesentlig del av bankfinansieringen er etablert i form av revolverende kredittrammer med lang løpetid.

Det norske kapitalmarkedet benyttes gjennom utstedelse av sertifikatog obligasjonslån i eget navn. Dersom dette markedet ikke fungerer tilfredsstillende er det etablert langsiktige kredittfasiliteter som sikrer finansiering til en avtalt kredittmargin.

Ved årsskiftet har konsernet åtte sertifikatlån med totalt utestående 1.570 millioner kroner (1.475). I obligasjonsmarkedet hadde konsernet utestående tre lån på til sammen 1.840 millioner kroner (1.140) på samme tidspunkt.

Den største finansielle risiko for Olav Thon Eiendomsselskap er knyttet til konsernets tilgang til og prisen på finansiering i bank- og kapitalmarkedet. Prisen på finansiering avhenger av de kortsiktige- og langsiktige markedsrentene og den spesifikke kredittmarginen som konsernet må betale i markedet. Kredittmarginen er knyttet opp mot konsernets kredittverdighet og prisen på sammenliknbare kreditter i markedet.

Renteutviklingen

De kortsiktige og langsiktige markedsrentene viste en fallende utvikling i 2012. Den kortsiktige markedsrenten (3 mnd. NIBOR) falt til 1,83 % (2,89), mens den langsiktige markedsrenten (10 års swap) falt til 3,13 % (3,58).

Kredittmarkedet

Indikert kredittmargin for Olav Thon Eiendomsselskaps 5 års obligasjonslån økte til 1,5 % (1,4), mens kredittmarginen for sertifikatlån med 12 måneders løpetid økte til 0,3 % (0,0).

Risikoen knyttet til refinansiering av de kortsiktige sertifikatlånene i kapitalmarkedet, er dempet ved at det er etablert langsiktige kredittfasiliteter som konsernet kan benytte dersom sertifikatmarkedet ikke skulle fungere tilfredsstillende.

           

 

           

 

 

           

Stenersgata 2. Postboks 489 Sentrum, 0105 Oslo.
Tlf: 23 08 00 00. Faks: 23 08 01 00. E-post: firmapost.olt@olavthon.no