Årsberetning

Olav Thon Eiendomsselskap hadde et godt resultat i 2012 preget avøkte leieinntekter og positiv verdiutvikling på konsernets investeringseiendommer.

Hovedpunktene i konsernets årsregnskap er som følger:

  • Brutto leieinntekter utgjorde 1.986 millioner kroner (1.889) og nettoleieinntekter var 1.802 millioner kroner (1.700).
  • Verdiendringer av investeringseiendommer og finansielle instrumenterutgjorde 546 millioner kroner (-25).
  • Resultat før skatter utgjorde 1.686 millioner kroner (1.051).
  • Kontantstrøm fra driften utgjorde 1.060 millioner kroner (1.008).
  • Egenkapital pr. aksje økte i 2012 med 12 % til 1.061 kroner (943) og egenkapitalandelen var ved årsskiftet 35 % (33).
  • Konsernets likviditetsreserve var ved års skiftet 4.438 millionerkroner (4.988).

 

RESULTAT OG BALANSESAMMENDRAG

BALANSE PR. 31.12.2012

Konsernets eiendeler hadde en samlet verdi på 32.772 millioner kroner (30.623), hvorav verdien av investeringseiendommene utgjorde 30.490 millioner kroner (28.304).

Konsernets samlede egenkapital var 11.552 millioner kroner (10.208) og egenkapitalandelen var 35 % (33).

Egenkapital pr. aksje (aksjonærenes andel) var 1.061 kroner (943). “Substansverdi pr. aksje” (EPRA NNNAV) er beregnet til 1.348 kroner (1.220).

Konsernets rentebærende gjeld var 14.333 millioner kroner (14.024) og belåningsgraden, som viser gjelden i forhold til eiendomsverdiene (“loan to value”) var 47 % (49).

 

Bilde av grafe over egenkapital pr. aksje som viser en økning på 53% i perioden 2008-2012

 

RESULTAT I 2012

Resultat før skatt ble 1.686 millioner kroner (1.051), og etter avsetning tilskatter ble årsresultatet 1.218 millioner kroner (769).

Driftsresultatet før verdiendringer av investeringseiendommer beløp segtil 1.795 millioner kroner (1.725), mens driftsresultatet beløp seg til 2.697millioner kroner (2.280).

 

LEIEINNTEKTER OG EIENDOMSRELATERTE KOSTNADER

Brutto leieinntekter var 1.986 millioner kroner (1.889). Leieinntektene øktebåde som følge av ferdigstilte eiendomsprosjekter og nye eiendommer.

Konsernets netto leieinntekter utgjorde 1.802 millioner kroner (1.700).

Andre eiendomsrelaterte inntekter var 501 millioner kroner (496), og dreier seg om innbetalinger fra konsernets leietakere til dekning aveiendommenes felleskostnader.

Eiendomsrelaterte kostnader utgjorde 685 millioner kroner (685) og ovennevnte felleskostnader inngår med 501 millioner kroner (496).

 

ANDRE DRIFTSINNTEKTER OG KOSTNADER

Verdien av konsernets investeringseiendommer ble i 2012 oppjustert med 902 millioner kroner (555). Verdiøkningen fremkommer som en kombinasjonav redusert avkastningskrav, ferdigstilte eiendomsprosjekter og økteleieinntekter.

Andel resultat i tilknyttede selskap utgjorde 18 millioner kroner (54),og endringen fra i fjor forklares i hovedsak av lavere verdiøkning påinvesteringseiendommer eiet gjennom tilknyttede selskap.

Andre driftsinntekter utgjorde 459 millioner kroner (448) og dreier segi hovedsak om inntekter fra eiendommer forvaltet for eksterne eiereog salgsinntekter fra annen virksomhet. Inntektene fra forvaltedeeiendommer består av forvaltningshonorarer på 45 millioner kroner (41),og innbetaling av felleskostnader fra eiendommenes leietakere på 304millioner kroner (316).

Andre driftskostnader, administrasjonskostnader og ordinære avskrivningerbeløp seg til 486 millioner kroner (478).

 

FINANSINNTEKTER OG KOSTNADER

Netto løpende finanskostnader i 2012 beløp seg til 655 millioner kroner (649).

Gjennomsnittlig rentesats i 2012 var 4,7 % (4,7).

Finanskostnadene øker marginalt fra foregående år som følge av en vissøkning i konsernets gjennomsnittlig rentebærende gjeld.

Verdien på konsernets finansielle instrumenter ble redusert med356 millioner kroner (-580), som følge av en betydelig nedgang i detlangsiktige rentenivået.

Samlede finanskostnader utgjorde dermed 1.011 millioner kroner (1.229).

 

KONTANTSTRØM OG LIKVIDITET

Kontantstrøm og likviditetI 2012 var netto kontantstrøm fra driften 1.060 millioner kroner (1.008), mens endring i arbeidskapitalen var 185 millioner kroner (244). Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter utgjorde 1.245 millionerkroner (1.252).

Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var -1.239 millioner kroner(-693), mens netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene totalt settbelastet likviditeten med 117 millioner kroner (-410).

I 2012 ble dermed likviditetsbeholdningen redusert med 111 millionerkroner (149).

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 4.438 millioner kroner(4.988), og besto av kortsiktige plasseringer på 635 millioner kroner (746) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 3.803 millioner kroner (4.241).

 

Grafe over renteutvikling siste 5 år

 

DISPONERING AV MORSELSKAPETS ÅRSRESULTAT

Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA:
Utbytte, 12 kroner pr. aksje 128 millioner kroner
Overført fra annen egenkapital 34 millioner kroner
Disponert overskudd 94 millioner kroner

Pr. 31.12.12 var morselskapets frie egenkapital 197 millioner kroner.

 

FORUTSETNING OM FORTSATT DRIFT

Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske eiendomsmarkedet.

Konsernet har en sterk finansiell stilling, en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk markedsposisjon i det norske kjøpesentermarkedet og medarbeidere med høy kompetanse.

Årsregnskapet er følgelig avlagtunder forutsetningen om fortsatt drift. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling ogresultat pr. 31.12.12.

 

ORGANISASJON OG ARBEIDSMILJØ

Olav Thon Eiendomsselskap er en arbeidsplass som praktiserer likestilling, og tolererer ikke noen form for diskriminering eller trakassering avmedarbeidere.

Alle medarbeidere har krav på en lik og rettferdig behandling uavhengigav alder, etnisitet, funksjonsnedsettelse, hudfarge, nasjonalitet, politisk oppfatning og religion/livssyn.

Det arbeides med universell utforming av virksomhetens alminnelige funksjoner, slik at disse kan benyttes også av personer med nedsatt funksjonsevne.

Styret vurderer ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet som tilfredsstillende.

Ved utgangen av 2012 var det 395 årsverk (391) i konsernet.

Av konsernetsansatte er 42 % kvinner og 58 % menn. Selskapets styre består av to kvinner og tre menn.

Sykefraværet utgjorde 3,9 % (4,0) i 2012. Det er i perioden ikke oppståttskader eller ulykker som skyldes forhold med tilknytning til virksomheten.

Det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig.

 

MILJØMESSIG STATUS

Konsernet forurenser det ytre miljø bare i mindre grad. Konsernet arbeiderfor å minimere de skader virksomheten påfører det ytre miljø blant annetved å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. Miljøarbeidet er en naturlig og integrert del av virksomheten i Olav ThonEiendomsselskap.

Det fokuseres på miljøvennlige tiltak for egen virksomhet og forleietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på dette er energispareprogramfor konsernets eiendommer og miljøvennlig avfallshåndtering.

Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene ligger. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom skjer ved rehabilitering, vedlikeholdog nybygging.

Virksomheten tilfredsstiller de krav som stilles med hensyn til å begrense forurensningen av det ytre miljø.

 

EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE

Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og i samfunnet for øvrig, og tilstreberderfor god eierstyring og selskapsledelse.

Styringen av konsernet bygger på prinsipper som er gitt i “Norsk anbefaling - eierstyring og selskapsledelse”, utgitt av Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse.

I løpet av 2012 ble det avholdt fem styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap.

Her finner du utfyllende redegjørelse for Eierstyring og selskapsledelse

 

AKSJONÆRFORHOLD

Aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA steg i 2012 med 13% til en sluttkurs den 28.12.2012 på 890 kroner.

Aksjene i selskapet ga dermed en totalavkastning (medregnet utbytte) på 14% i 2012, på nivå med hovedindeksen ved Oslo Børs.

I 2012 ble det omsatt 427.900 aksjer (350.400) over Oslo Børs, og høyeste og laveste notering var henholdsvis 900 og 780 kroner.

Ved årsskiftet var selskapets børsverdi 9,5 milliarder kroner, og Olav Thon Eiendomsselskap var dermed Nordens 3. største børsnoterte eiendomsselskap.

Ved årsskiftet var det 1.651 (1.641) aksjonærer i selskapet.

Eier Andel
Thon Gruppen AS (m/nærstående) 71,9 %
Folketrygdfondet 9,0 %
Otto Olsen Eiendom AS (m/nærstående)  2,6 %
MP Pensjon  1,9 %
Skagen Vekst  1,7 %
Sum 5 største eiere 87,1 %

På selskapets ordinære generalforsamling i 2012 ble det besluttet å utbetale utbytte for 2011 med 10 kroner pr. aksje.

Styret foreslår at det utbetales utbytte for 2012 med 12 kroner pr. aksje.

Her finner du ytterligere informasjon om aksjonærforhold.

 

Grafe over aksjeutvikling og indekser fra 2007 til 2012

 

TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER

Vesentlige transaksjoner med nærstående parter fremgår i note 29 i årsrapporten.

Transaksjonene er inngått på ordinære markedsmessige betingelser, som om de var gjennomført mellom uavhengige parter.

 

EIENDOMSVIRKSOMHETEN

EIENDSOMSPORTEFØLJEN PR. 31.12.12

Ved årsskiftet eide konsernet 125 eiendommer med et samlet utleiebart areal på ca. 1.400.000 kvm. I tillegg eier konsernet betydelige parkeringsarealer og tomteområder som muliggjør fremtidig prosjektutvikling.

I 2012 økte leienivået med 125 millioner kroner til 2.150 millioner kroner. Økningen forklares både av nye eiendommer, ferdigstilte eiendomsprosjekter og en generell leievekst i eiendomsporteføljen.

Ledighetsraten for eiendomsporteføljen var stabil i 2012 på 2 % (2).

 

Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg på følgende eiendomssegmenter:
Kjøpesentereiendom 79 %
Næringseiendom 21 %
Leieinntektene kommer fra følgende geografiske områder:
Osloregionen 47 %
Øvrige storbyregioner i Norge 23 %
Øvrige byregioner/tettsteder i Norge 30 %

Leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur med en gjennomsnittlig restløpetid på ca. 4 år.

 

Grafe over leieinntektsnivå

 

MARKEDSVERDI PÅ EIENDOMSPORTEFØLJEN

Ved årsskiftet var verdien av eiendomsporteføljen 30.490 millionerkroner (28.304).

Investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi (markedsverdi). For ytterligere informasjon om verdsettelsesmodellen og variablene som inngår i vurderingene henvises til note 16.

Verdivurderingen pr. 31.12.12 er basert på et gjennomsnittlig avkastningskrav (yield) på 6,2 % (6,4).

Fordelt på eiendomssegmentene vises følgende gjennomsnittligavkastningskrav:
Kjøpesentereiendommer  6,1 % (6,2)
Øvrige næringseiendommer 6,8 % (7,0)

 

KJØPESENTEREIENDOM

I 2012 økte leienivået for kjøpesentereiendommene med 5 % til 1.685 millioner kroner (1.598).

Ved årsskiftet hadde konsernet 55 (52) kjøpesentre i eie og 24 (24) under forvaltning.

Markedsposisjonen i det norske kjøpesentermarkedet er sterk, og i porteføljen inngår blant annet Norges 4 største, og hele 7 av landets 10største kjøpesentre i 2012.

I 2012 økte butikkomsetningen i kjøpesentrene med 4 % til 49,4 milliarder kroner (47,4), medregnet 12,9 milliarder (12,7) i sentre som forvaltes foreksterne eiere.

I tråd med utviklingen i den norske detaljhandelen, var organisk omsetningsvekst i konsernets eide sentre avtakende i 2. halvår, og for 2012 sett under ett vurderes veksten til 2,0 %.

 

Omsetningsgrafe for kjøpesenter

 

ØVRIG NÆRINGSEIENDOM

Leienivået for konsernets øvrige næringseiendom økte i 2012 med 9 % til 465 millioner kroner (427).

Gå til ytterligere informasjon om eiendomsvirksomheten.

 

INVESTERINGER I 2012

Konsernets samlede investeringer i 2012 beløp seg til 1.279 millioner kroner(853) og gjelder både eiendomskjøp, investeringer i eiendomsprosjekterunder oppføring og rehabilitering av eksisterende eiendomsportefølje.

STØRRE EIENDOMSKJØP

  • Åsane Senter 51, Bergen
    Konsernet har kjøpt en handelseiendom på 12.500 kvm. i Åsane i Bergen.
  • Volum Senter, Kragerø (50 %)
    Kjøpesenter med 10.000 kvm. handelsareal i Kragerø, Telemark.
  • Dombås Senter (25 %)
    Kjøpesenter med 9.000 kvm. handelsareal i Dombås, Oppland.
  • Amfi Orkanger (25 %)
    Kjøpesenter med 11.000 kvm. handelsareal i Orkanger, Sør-Trøndelag.

 

FERDIGSTILTE EIENDOMSPROSJEKTER

  • Vestkanten kjøpesenter, Bergen
    Utvidet med ca. 10.000 kvm. handelsareal.
  • Lagunen Storsenter, Bergen (42 %)
    Utvidet med et nytt p-hus på ca. 19.500 kvm., som inneholder ca. 350 parkeringsplasser.
  • Amfi Sogningen, Sogndal (50 %)
    U tvidet med 4.500 kvm. handelsareal.
  • Amfi Moa, Ålesund
    Utvidelse med 5.700 kvm. handelsareal.
  • Calmeyers gate 8b, Oslo
    Et kombinert nærings- og boligbygg på 2.700 kvm. i Oslo sentrum.
  • Mart’n Senteret, Elverum (50 %)
    Første deltrinn av utvidelsen på 6.800 kvm. handelsareal. Eiendomsprosjekter under oppføring
  • Mart’n Senteret, Elverum (50 %)
    I 2013 ferdigstilles 2. deltrinn av utvidelsen på 6.800 kvm. handelsareal.
  • Sørlandssenteret, Kristiansand (50 %)
    Byggetrinn 2 med ca. 33.000 kvm. handelsareal ferdigstilles i 2013
  • Sartor Storsenter, Fjell
    I 2014 skal konsernets del av senteret utvides med 2.800 kvm. handelsareal.
  • Råholtsenteret, Eidsvoll (50 %)
    Senteret utvides med ca. 10.000 kvm. handelsareal, som skal ferdigstillesi 2014.

 

Klikk her for ytterligere informasjon om konsernets prosjekter.

 

FINANSIELLE FORHOLD / FINANSIERING

Et bærende element i konsernets finansielle strategi er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver.

En slik strategi skal bidra til å redusere den finansielle risikoen og sikre finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt.

Ved årsskiftet hadde konsernet en rentebærende gjeld på 14 298 millionerkroner (14 024).

Gjeldsporteføljen består av langsiktige kredittrammer etablert i nordiske banker og lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet.

Tilgangen til finansiering i bank- og kapitalmarkedet vurderes fortsatt som god, og i 2012 ble det opptatt nye langsiktige banklån på totalt 1.652 millioner kroner, 3 langsiktige obligasjonslån på totalt 990 millioner kroner og 10 kortsiktige sertifikatlån på totalt 1.820 millioner kroner.

Ved årsskiftet var samlede lån og kredittrammer på 18.135 millioner kroner (18.265).

Det norske kapitalmarkedet er en viktig finansieringskilde, og ved årsskiftet hadde konsernet utestående sertifikat- og obligasjonsgjeld på 3.410 millioner kroner (2.615).

Konsernets gjeld hadde ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværendeløpetid på 3,6 år (4,4).

18 % av gjelden forfaller i 2013 og refinansieringsbehovet vil i sin helhet kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserve.

Klikk her for ytterligere informasjon om finansielle forhold.

 

OLAV THON EIENDOMSSELSKAPS RISIKOFAKTORER

Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene:

  • Markedsmessig risiko
  • Finansiell risiko
  • Operasjonell risiko

 

MARKEDSMESSIG RISIKO

Konsernets markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet.

Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den generelle etterspørselen etter næringseiendomsom investeringsobjekt.

Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene påvirker eiendomsverdiene direkte.

 

MARKEDET FOR NÆRINGSEIENDOM

Veksten i norsk økonomi var relativt høy i 2012 og de fleste områder av norsk økonomi utviklet seg positivt.

Etterspørselen etter næringseiendom var høy, og transaksjonsvolumet i det norske eiendomsmarkedet var det høyeste siden 2007.

2012 ble dermed nok et godt år for næringseiendom.

 

LEIEMARKEDET

Leieprisene i kjøpesentrene viste i hovedsak en stabil eller svakt stigende utvikling.

Ledigheten i kontormarkedet i Oslo viste en svakt fallende tendens, mens leieprisene viste en svakt stigende tendens.

 

TRANSAKSJONSMARKEDET

Det samlede transaksjonsvolumet i markedet for næringseiendom (med verdi over 50 millioner) økte med over 50 % fra 2011, og nivået på rundt 55 milliarder kroner er det høyeste siden 2006. Prisene viste videre enøkende tendens for de største og mest attraktive eiendommene.

Den viktigste faktoren bak prisøkningen for de mest attraktive objektene var et svakt fallende avkastningskrav (yield) for denne type eiendom.

 

KONSERNETS MARKEDSRISIKO

79 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre med et tyngdepunkt i de store byene. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leiekontraktene har en balansert forfallstruktur.

Veksten i privatkonsumet i Norge var i 2012 fortsatt relativt lav, og konsernets egeneide kjøpesentre hadde en omsetningsvekst omtrent på linje med utviklingen i den norske detaljhandelen. Det forventes vekst i privatkonsumet også i tiden fremover, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesenter og sentrale handelseiendommer vurderes som positive.

21 % av leieinntektene kommer fra næringseiendommer i Oslo-området, hvorav kontoreiendommer utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur.

Risikoen for vesentlig økt ledighet og store inntektsfall i denne del av porteføljen vurderes som moderat. Sensitivitet knyttet til hvordan endring i avkastningskrav og leieinntekter påvirker eiendomsverdier og soliditet er omtalt i note 16 og under "Finansielle forhold".

 

FINANSIELL RISIKO

Den største finansielle risiko for Olav Thon Eiendomsselskap er knyttet til konsernets tilgang til og prisen på finansiering i bank- og kapitalmarkedet.

Prisen på finansiering avhenger av de korte- og langsiktige markedsrentene og den spesifikke kredittmarginen som konsernet må betale. Kredittmarginen er knyttet opp mot konsernets kredittverdighet og det generelle tilbudet av og etterspørsel etter kreditter.

 

RENTEUTVIKLINGEN

 Både de kort- og langsiktige markedsrentene falt betydelig gjennom 2012. Den kortsiktige markedsrenten (3 mnd. NIBOR) falt til 1,83 % (2,89), mens den langsiktige markedsrenten (10 års swap) falt til 3,13 % (3,54).

 

KREDITTMARKEDET

Indikert kredittmargin for Olav Thon Eiendomsselskaps 5 års obligasjonslån økte til 1,5 % (1,4), mens kredittmarginen for sertifikatlån med 12 måneders løpetid økte til 0,3 % (0,0).

Konsernets finansielle risiko kan deles i:

  • Likviditetsrisiko
  • Renterisiko
  • Kredittrisiko

 

LIKVIDITETSRISIKO / REFINANSIERINGSRISIKO

Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene betalings- ogcøvrige gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller.

Risikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver, encmoderat belåningsgrad, langsiktige låneavtaler og ved å anvende ulike finansieringskilder og -markeder.

Likviditetsreserven tilpasses fremtidig finansieringsbehov både i et kort og mellomlangt perspektiv.

Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 4.438 millioner kroner (4.988), og besto av kortsiktige plasseringer på 635 millioner kroner (746) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 3.803 millioner kroner (4.241).

Risikoen knyttet til refinansiering av de kortsiktige sertifikatlånene utstedt i kapitalmarkedet er dempet ved at det er etablert langsiktige kredittrammer i bankmarkedet som konsernet kan benytte dersom sertifikatmarkedet ikke skulle fungere tilfredsstillende.

 

Konsernets langsiktige rentebærende gjeld på 14.298 millioner kroner (14.008) har følgende avdragsprofil:

Sirkeldiagram over avdragsstruktur

 

Ved årsskiftet hadde gjeldsporteføljen en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,6 år (4,4). 18 % (19) av gjelden forfaller innen 1 år, og refinansieringsbehovet vil kunne dekkes av eksisterende likviditetsreserver.

 

Konsernets ubenyttede kredittrammer har følgende forfallsstruktur:

Diagram over kredittrammer

 

RENTERISIKO / VERDIUTVIKLINGEN PÅ KONSERNETS FINANSIELLE INSTRUMENETER

Renterisikoen knyttes til endringer i kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet.

Risikoen styres blant annet gjennom bruk av finansielle instrumenter som tilpasses konsernets renteforventninger og målsettinger for renterisiko. Eksempelvis reduseres kontantstrømeffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet ved å ha en andel langsiktig rentebinding.

 

Ved årsskiftet hadde konsernet følgende renteforfallsstruktur:

Diagram over renter

 

Gjennomsnittlig rentebinding var ved årsskiftet 5,3 år (5,4), og gjennomsnittsrenten for porteføljen av lån og finansielle instrumenter var 4,7 % (4,8).

Konsernets finansielle instrumenter (renteswaper) bokføres til markedsverdien på balansedagen.

Renteswapene benyttes i hovedsak til å sikre konsernet langsiktige rentebinding og en stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrenten, oppstår det en mer- eller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i resultatregnskapet.

Konsernets portefølje av langsiktige renteswaper inngått for dette formålet var ved årsskiftet ca. 9.972 millioner kroner (9.120) og hadde en markedsverdi på -1.309 millioner kroner. En endring i det langsiktige rentenivået med ett prosentpoeng, antas å medføre en endring av markedsverdien med ca. 850 millioner kroner.

En endring i det kortsiktige rentenivået med ett prosentpoeng, antas å medføre en endring av konsernets gjennomsnittsrente med ca. 0,3 prosentpoeng. Netto årlige rentekostnader vil i så fall endres med rundt 40 millioner kroner.

 

KREDITTRISIKO

Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie.

Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler.

Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav, og risikoenfor at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av konkurser blant leietakerne, vurderes som moderat.

 

OPERASJONELL RISIKO

Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt.

Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste.

Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning.

 

FREMTIDSUTSIKTER

Veksten i verdensøkonomien er fortsatt på et relativt lavt nivå.

De fleste områder av norsk økonomi utvikler seg fortsatt positivt, men veksten i norsk økonomi er nå avtakende. Usikkerheten i internasjonal økonomi bidrar allikevel til at Norges Bank opprettholder renten på 1,50 %.

Konsernets kjøpesentre i eget eie hadde i 2012 en organisk omsetningsvekst på ca. 2 %, omtrent på linje med utviklingen i norsk detaljhandel.

Det forventes fortsatt vekst i privatkonsumet i Norge i tiden fremover, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesentre vurderes derfor som positive.

Ledigheten i kontormarkedet er svakt fallende og leieprisene viser en stabil eller svakt økende tendens. Kontorleiemarkedet vurderes som konjunkturfølsomt, og med god utvikling i norsk økonomi vurderes den positive utviklingen å opprettholdes fremover.

På tross av den vedvarende usikkerheten i verdensøkonomien, vurderer styret at Olav Thon Eiendomsselskaps solide markedsposisjon i eiendomsmarkedet og sterke finansielle posisjon vil bidra til en fortsatt tilfredsstillende resultatutvikling i tiden fremover.

 

 

ERKLÆRING I HENHOLD TIL VERDIPAPIR HANDELLOVENS § 5-5

Vi bekrefter at konsernets og selskapets årsregnskap for 2012 etter vår beste overbevisning er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernet og selskapets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet.

Styrets årsberetning gir så langt styret kjenner til, en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til konsernet og selskapet, sammen men en beskrivelse av de meste sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer konsernet står overfor.

Underskrifter av styret i Olav Thon Eiendomsselskap

Stenersgata 2. Postboks 489 Sentrum, 0105 Oslo.
Tlf: 23 08 00 00. Faks: 23 08 01 00. E-post: firmapost.olt@olavthon.no